Comprare casa è, per molti, il passo economicamente più importante della propria vita.
E’ dove spesso vengono investiti la maggior parte dei nostri risparmi, nonchè una buona fetta dei nostri redditi futuri: la maggior parte delle volte infatti, è un impegno che si porta dietro un mutuo di 20 o 30 anni.
Oltre alla componente economica, è strettamente legata anche a qualcosa di più personale:
la qualità della vita che immaginiamo per noi e per la nostra famiglia: è davvero la casa giusta per me? conosco già i problemi che ha, oppure li scoprirò dopo? ho chiaro quali interventi dovrò fare nei prossimi anni?
Ci sono aspetti che emergono con il tempo: impianti, manutenzioni, stato dell’immobile, dinamiche del condominio, contesto.
Altri, ben peggiori, emergono ancora prima, magari dopo aver versato la caparra per l’acquisto: difformità catastali, incongruenze urbanistiche, abusi edilizi mai sanati.
Per questo motivo, questo articolo nasce con un taglio un po’ diverso dal solito.
Non solo dal punto di vista assicurativo — quindi su come proteggere la casa dopo averla acquistata — ma anche dal punto di vista di chi la casa la seleziona e la mette sul mercato.
Perchè spesso la differenza tra un buon acquisto e uno problematico non sta nel prezzo, ma nella consapevolezza con cui è stato fatto e alle figure a cui mi sono affidato.
La prima protezione è nella scelta dell’immobile (intervista a Silvia Morandini)
Per capire meglio questo aspetto, ho chiesto un punto di vista a Silvia Morandini, agente immobiliare attiva tra Pordenone e provincia.
Quando si acquista la prima casa, qual è l’errore più comune che vedi?
“Pensare che il rischio inizi dopo il rogito. In realtà, molti dei problemi più seri nascono prima: documentazione non conforme, situazioni urbanistiche poco chiare, oppure vincoli che emergono all’ultimo momento.”
Quindi il ruolo dell’agente non è solo “trovare casa”?
“Esatto. Una parte fondamentale del nostro lavoro è la verifica preventiva. La cosiddetta due diligence: controlliamo conformità catastale, urbanistica e situazione ipotecaria. Intercettare un problema prima della proposta può evitare conseguenze molto pesanti.”
E sul piano contrattuale?
“La proposta d’acquisto viene spesso sottovalutata. In realtà è uno strumento di tutela importantissimo. Inserire clausole sospensive — ad esempio legate al mutuo o alla regolarità tecnica — significa proteggere concretamente i soldi versati.”
C’è anche un tema di coordinamento tra le figure coinvolte?
“Assolutamente sì. L’acquisto di una casa non è mai un’operazione semplice: ci sono banca, perito, notaio. L’agente fa da regia, evitando ritardi o incomprensioni che possono compromettere tutto.”
Il punto, in sintesi, è semplice:
se l’assicurazione protegge il valore della casa nel tempo, una buona intermediazione immobiliare serve a evitare che quel valore sia compromesso già in partenza.
Assicurazione casa e mutuo: cosa è obbligatorio davvero?
Partiamo da uno dei dubbi più comuni:
l’assicurazione casa è obbligatoria quando si accende un mutuo?
La risposta è: Si, se viene richiesto un mutuo ipotecario. Ipotecario significa che viene posta ipoteca sulla tua casa, è la garanzia che la banca iscrive su un immobile per assicurarsi la restituzione del prestito.
La banca richiede quindi obbligatoriamente la polizza incendio e scoppio sull’immobile, che serve a proteggere il valore del bene che funge da garanzia per il prestito.
È una condizione necessaria per ottenere il finanziamento, perché la casa è la garanzia del mutuo.
Sono obbligato a stipularla con la banca?
La polizza è si obbligatoria, ma hai pieno diritto di scegliere la compagnia presso cui assicurarti. La banca vi farà porre un vincolo a suo favore, ma è obbligata ad accettare qualsiasi proposta assicurativa da parte del mutuatario, purchè vengano rispettati i valori minimi da assicurare. Il Decreto Concorrenza stabilisce infatti che nessuna banca può vincolare l’erogazione del mutuo alla sottoscrizione della propria polizza, e non può modificare i tassi di interesse (lo spread) o altre condizioni del mutuo solo perchè hai scelto un’assicurazione esterna.
Polizza incendio e scoppio: cosa copre (e cosa no)
La polizza incendio e scoppio è la copertura base.
Copre solo alcuni eventi gravi quali Incendio, scoppio, esplosione, caduta di fulmini
È una tutela minima, necessaria, ma che tralascia una serie di garanzie molto importanti, che possono arrecare danni alla casa ben più frequenti e ugualmente rilevanti quali:
- danni da acqua (perdite, rotture di tubazioni, infiltrazioni)
- eventi atmosferici (grandine, vento)
- allagamenti (piogge intense)
- danni elettrici
- terremoti e alluvioni
Che meritano assolutamente di essere analizzate, caso per caso.
Ci sono poi altri eventi che non colpiscono solo la nostra casa, ma anche cose o persone che ci stanno attorno. Parliamo della Responsabilità civile, un rischio che non va assolutamente sottovalutato
Responsabilità civile: la copertura più sottovalutata
Se te, il tuo nucleo familiare, o anche la casa stessa, doveste provocare un danno verso terzi, la responsabilità è tua.
Questo vale ad esempio per:
- rottura delle tue tubazioni o spargimenti di acqua dagli elettrodomestici che provocano danni ad immobili adiacenti o sottostanti
- caduta di antenne, tegole e quant’altro su cose di terzi o persone
- incendi scaturiti dalla mia abitazione che si propagano all’esterno
- danni causati dai figli o da animali domestici
E qui il problema non è tanto la probabilità.
È l’impatto economico.
In caso di lesioni personali o, nei casi più gravi, di decesso, si possono raggiungere cifre molto alte.
Parliamo di centinaia di migliaia, fino a milioni di euro.
Per questo motivo, quando si valuta una assicurazione casa, la responsabilità civile del fabbricato e del nucleo familiare è una componente fondamentale della copertura assicurativa da cui non si può e non si deve prescindere.
Altre coperture proposte (s)collegate alla richiesta di mutuo
Durante la richiesta del mutuo, oltre alla polizza incendio e scoppio, viene spesso proposta anche una copertura aggiuntiva: la CPI (Credit Protection Insurance).
Si tratta di una polizza pensata per proteggere il rimborso del mutuo in caso di eventi che colpiscono la persona, come:
- decesso
- invalidità grave
- perdita del lavoro (in alcune versioni)
Anche in questo caso è importante chiarire alcuni aspetti:
- non è obbligatorio acquistare la polizza dall’istituto bancario che eroga il mutuo
- raramente la stessa è vincolata (al contrario della copertura incendio e scoppio)
Quindi, anche qui, esiste libertà di scelta.
L’errore più comune nella CPI (e non solo)
Quando si parla di queste coperture, c’è un errore che si ripete spesso: si prende l’importo del mutuo e si costruisce la polizza su quella cifra.
Stai per sottoscrivere un Mutuo da 150.000€? Copertura assicurativa proposta da 150.000€. Se il mutuo è cointestato, spesso il capitale viene diviso metà a testa.
Sembra una logica corretta. Ma nella maggior parte dei casi è una semplificazione che non tiene conto della realtà.
Ad esempio:
- ci sono uno o due redditi?
- I portatori di reddito hanno guadagni simili o ci sono differenze rilevanti?
- Entrambi stesso rischio lavorativo? Magari un mutuatario è dipendente pubblico e l’altro artigiano
- ci sono figli piccoli?
- ci sono altre esposizioni finanziarie?
- Quali sono le disponibilità finanziarie e quanto è sostenibile il mutuo in caso di imprevisto?
Sono queste le domande che dovrebbero guidare la scelta, più che l’importo del mutuo stesso. Se ti trovi in questa situazione, o hai sottoscritto coperture che non hanno tenuto conto di tutti questi aspetti, ti consigliamo di contattarci per un’analisi senza impegno.
Quando si acquista la prima casa, l’obiettivo è giustamente arrivare al rogito nelle condizioni migliori.
E la protezione tua e della tua famiglia non può passare in secondo piano.
Stai per vincolarti a pagare un debito per 10,20,30 anni, ed è fondamentale che la protezione tua e della tua famiglia non venga considerata una “scocciatura” a cui assolvere, ma una parte importante della pianificazione assicurativa.
E la domanda da farsi non è: “ho fatto l’assicurazione richiesta dalla banca?”
Ma piuttosto: “sono davvero coperto per quello che può succedere?”
Si ringrazia Silvia Morandini per la partecipazione al blog!
www.silviamorandini.it
IG: @silvia_morandini_immobiliare
